A zona nobre de Luanda tem preços das habitações mais altos, enquanto no sul, particularmente em Talatona, os valores são mais baixos. A fraca procura, a falta de financiamentos por parte da banca comercial, os juros altos e a inflação são os factores determinantes para o arrefecimento do mercado imobiliário.
Os preços das habitações, em Luanda, recuaram 30% em dólares nos últimos 10 anos, pressionados pela fraca procura, pela falta de financiamentos e pelas limitações financeiras por parte das famílias e das empresas, indica a consultora imobiliária Prime Yeld Angola. Em kwanzas, os preços quadruplicaram neste período.
Apesar de a lei obrigar a que os preços sejam fixados em kwanzas, o certo é que o mercado continua a indexar o valor dos imóveis na moeda estrangeira. E é por isso que o estudo da Prime incide nos preços em moeda estrangeira.
Só para se ter uma ideia, recorrendo a exemplos de imóveis que constam no estudo, os preços de um apartamento de três assoalhadas (T3) na grande Luanda (Ingombotas, Marginal e Cidade alta) recuaram 29,5% para 700 mil USD, uma vez que o preço por metro quadrado saiu de 5,6 mil USD há dez anos para os actuais 4,1 mil USD. Já o preço de uma moradia com o mesmo número de divisões (V3), nas zonas de Luanda Sul e Talatona, registou uma queda de 28,4% desde 2015/2016 para cerca de 630 mil USD, de acordo com cálculos do Expansão com base nos dados da consultora, num balanço de 2024.
Mas se os exemplos contemplarem os preços em kwanzas, à taxa média anual do câmbio do BNA, os preços dispararam 288% no caso de um T3 no centro da capital do País, ao passar de 164,6 milhões Kz para 638,4 milhões. Já no caso da moradia V3, a mesma tendência: um crescimento de 294% ao passar de quase 146,0 milhões Kz para 574,6 milhões. São os efeitos da forte desvalorização da moeda nacional, que neste período de dez anos depreciou 85% face ao dólar, uma consequência do processo de flexibilização da moeda nacional operado pelo BNA, mas também do fraco desempenho da economia.
Segundo a consultora imobiliária, os preços variam de zona para zona, mas é na cidade de Luanda que, ainda assim, continuam em alta. A justificação dos especialistas é de que o centro da cidade continua a ter uma relativa procura por habitação, sobretudo por parte dos investidores angolanos, o que contrasta com a saída massiva de expatriados do País nos últimos dez anos, o que acabou por afectar os preços.
A pesquisa indica ainda que os preços em dólares, quer de venda, quer de arrendamento de apartamentos e moradias, nas duas zonas em que se realizou o inquérito da Prime Yeld, embora não apresente os valores reais, se mantiveram em queda. A justificação tem a ver com a redução da procura nos diferentes segmentos do mercado imobiliário. Para já, indica o relatório do mercado imobiliário, as rendas são as mais afectadas.
Segundo cálculos do Expansão, a queda dos preços não se restringiu apenas à venda das habitações, mas também na venda dos escritórios. Aqui a quebra gira em torno dos 32,2%, já que o preço médio do metro quadrado, em 2024, valia 4,3 mil USD, contra os 6,4 mil USD de 2015/2016.
Contas feitas, só para se ter uma ideia, conforme os dados da Prime-Yield Angola, comprar um escritório com 80 metros quadrados na baixa de Luanda, em 2015, custava 512 mil USD, hoje chega aos 347 mil USD, uma contracção de 32,2%. Em kwanzas, o preço disparou 273%, ao passar de 84,9 milhões Kz para 316,5 milhões.
Em Luanda Sul-Talatona, o preço médio por metro quadrado de um escritório, caiu 7,6% para 4,2 mil USD, em 2024, e na zona alta da cidade de Luanda (zona antiga), no mesmo período, contraiu 49,7%, para 2,6 mil USD, contra os 5,3 mil USD registados em 2015. Já na moeda nacional, o primeiro caso disparou 407% ao passar de 746,6 mil Kz para 3,8 milhões Kz. Quanto à zona alta da cidade de Luanda, o preço em moeda nacional cresceu 176%, passando de 871,0 mil Kz para 2,4 milhões Kz.
Avaliação ao mercado imobiliário
A Prime Yeld Angola, no seu relatório, indica que o mercado imobiliário se mantém pouco dinâmico, em consequência dos 10 anos de abrandamento económico, ou seja, uma década de crise económica e financeira. Os consultores da Prime indicam que o desnível entre a procura e a oferta continua a pressionar negativamente os preços (em dólares), e que se mantêm as dificuldades no financiamento para aquisição particular ou mesmo para novos projectos, uma vez que o risco é elevado.
“Nos últimos anos, tem havido um esforço reformista por parte do Governo no sentido de alinhar as políticas fiscais e de gestão pública com as recomendações do Fundo Monetário Internacional (FMI), o que tem produzido alguma estabilidade e aumentado os níveis de confiança na economia e no seu potencial, o que se pode traduzir em oportunidades de investimento para o sector imobiliário”, indicam os especialistas da consultora.
