Depois da aposta na legislação para regularizar a posse de mais de 400 mil imóveis em todo País, chega o regime jurídico da alienação fiduciária, que permitirá aos cidadãos utilizarem habitações a adquirir como garantia para obtenção de financiamento.
O crédito imobiliário vai ganhar um novo aliado com a introdução do regime jurídico da alienação fiduciária de imóveis em garantia, aprovado recentemente pelo Conselho de Ministros.
Este regime prevê à introdução de mecanismos facilitadores e inovadores de acesso ao crédito imobiliário, apontado por especialistas como um dos grandes entraves para a compra de habitação com recurso a financiamento bancário. Situação que nem mesmo a Aviso nº9, do BNA, que estabelece um regime especial de concessão de crédito destino à habitação resolveu.
Este instrutivo do BNA, criado em 2022, já sofreu duas alterações, mas os resultados continuam longe dos pretendidos, como admite o próprio banco central. Até ao final do ano passado, os bancos comerciais disponibilizaram apenas 87,9 mil milhões Kz para a aquisição de habitação ao abrigo deste instrumento. E a culpa é atribuída aos baixos salários dos cidadãos, às garantias exigidas e também ao pouco interesse que a banca tem em financiar a economia.
Por isso, o regime jurídico da alienação fiduciária de imóveis em garantia é um dos mais importantes para que o crédito habitação ganhe dinamismo. A alienação fiduciária dá mais segurança para às instituições financeiras e acelera o acesso à habitação. “Há muitos anos que defendemos a entrada em vigor desta lei”, disse um profissional do sector ao Expansão.
A realização do sonho da casa própria ganha esperança neste novo regime, porque permitirá ao cidadão que pretende adquirir um imóvel, utilizar o mesmo para obter o financiamento bancário. Ou seja, o imóvel a comprar passa a ser a garantia para o empréstimo e em caso de incumprimento por parte comprador, o imóvel pode ser tomado pelo financiador.
Até ao momento, o crédito habitacional é feito com o recurso a outras garantias, já que não há possibilidade da habitação a adquirir ser usada como garantia, por falta de legislação que permitisse esta situação, apesar deste projecto de lei ter sido já proposto, mas continuava “engavetado”, nas mesas do poder.
A hipoteca tem sido uma das vias mais utilizadas para a concessão de crédito habitação, mas aqui o bem a hipotecar nunca é o bem a adquirir. No caso de imóveis, tem que ser hipotecada uma habitação já em posse do cidadão, ou outro bem imóvel que a instituição financeira considere. E aqui entra-se na questão da falta de titularidade dos imóveis, que também é um constrangimento no sector, porque muitos cidadãos não concluíram o processo de aquisição das suas habitações e não têm a escritura pública dos imóveis.
Estando nesta altura também na “forja” uma lei que prevê ajudar a regularizar a posse para a esfera privada de mais de 400 mil imóveis nacionalizados até ao ano de 2008 – imóveis habitacionais, adquiridos por confisco, construção ou compra, que integrem o domínio privado do Estado, excluindo aqueles com fins comerciais, industriais ou vinculados.
O regime jurídico da alienação fiduciária destina-se exclusivamente a imóveis com fins habitacionais como prédios urbanos ou rústicos e terrenos destinados à habitação, não abrangendo imóveis comerciais, agrários nem os integrados no sistema de renda resolúvel, já beneficiados por outros instrumentos legais.
Este diploma, que ainda precisa de ser aprovado pela Assembleia Nacional, introduz também a possibilidade de resolução de eventuais conflitos entre credor e beneficiário, passar a ser feita de forma extrajudicial, através do Centro de Resolução Extrajudicial de Litígios (CREL), devido à morosidade dos tribunais. O acesso à justiça é outro factor apontado por instituições financeiras como um dos entraves para a dinamização do crédito habitacional.
“Os tribunais levam muito tempo a resolver de casos de incumprimentos deste tipo de crédito. Durante este tempo os bancos ficam de mãos actadas, sem poderem fazer qualquer coisa. E muitas vezes, quando as decisões saem, o banco já está em prejuízo há muito tempo. As resoluções extrajudiciais são mais céleres e podem ajudar neste capítulo, apesar do crédito habitacional ter outros entraves no nosso mercado”, disse ao Expansão um quadro sénior de uma instituição bancaria.
Fonte: Expansão
